Prévenez les fissures dans les fondations: arrosez votre sous-sol

À propos des fondations de maisons

Peu importe que nous parlions d'entreprises, de relations ou de bâtiments; nous savons tous l'importance d'une bonne fondation. Rien ne peut durer avec une base faible. Bien sûr, lorsque la qualité se détériore, la valeur se détériore également.

En tant qu'agent immobilier, j'aide les acheteurs à trouver le compromis entre le coût et la qualité des maisons qu'ils achètent. J'ai constaté que beaucoup de choses peuvent effrayer les acheteurs, mais l'inondation des sous-sols, les fondations fissurées et la moisissure sont probablement les trois principales raisons pour lesquelles une maison par ailleurs attrayante ne recevra pas d'offres.

Pourtant, je ne comprenais pas à quelle vitesse un changement d'humidité du sol pouvait causer des problèmes coûteux jusqu'à il y a quelques années, quand un printemps particulièrement sec à Kansas City a soudainement divisé notre terrasse arrière en deux. Mon mari avait déjà réparé une fuite d'une fissure dans un mur du sous-sol avant notre rencontre, mais pendant notre première année ensemble, il y avait une sécheresse ici dans le Midwest, où nous sommes connus pour avoir un sol argileux expansif. Un jour, nous sommes arrivés à la maison du travail et avons découvert une goutte d'un demi-pouce dans seulement la moitié de notre patio! Nous avons eu de la chance que ce soit juste notre dalle de patio et non la fondation elle-même, car c'est un phénomène courant dans les maisons que je vends, et cela coûte presque toujours plusieurs centaines de dollars ou plus à réparer, avec la réparation la plus chère que j'ai vue jusqu'à présent. coûtant environ 12 000 $! Une fissure s'était déjà produite. Cela aurait facilement pu être pire pour nous!

Une fois que vous avez pris possession de votre votre propre château, vous voudrez vous assurer qu'il conserve sa valeur avec un minimum d'effort, alors je vous encourage à vous assurer que ces trois casse-cartes ne se produisent jamais dans votre maison! Dans cet article, nous examinerons certains problèmes de fondation et découvrirons comment une étape très simple et presque gratuite peut empêcher certains types de défaillance de la fondation.

Comparez Foundation Settling à Foundation Shift

Bien que je ne sois pas un inspecteur en bâtiment ou un expert en construction de quelque type que ce soit, j'ai relevé certaines choses au cours de quelques centaines d'inspections et d'évaluations de maisons. Néanmoins, un avertissement standard: vous devriez toujours consulter les experts appropriés si vous n'êtes pas sûr de ce que vous faites!

OK bien! Commençons par la différence entre les fondations qui s'installent et celles qui changent:

Signes d'établissement:

• Fissures capillaires aux coins des portes ou des fenêtres.
• Nail "pop" hors de la cloison sèche, en prenant un cercle de peinture avec elle.
• Des craquements, des gémissements, des clics et des éclats à la maison, en particulier au début ou à la fin de la journée.
• Légères inégalités au rez-de-chaussée, comme des planchers courbés ou déformés.

Le tassement se produit parce que les matériaux utilisés pour construire une maison - le bois en particulier, mais aussi d'autres matériaux, y compris la plomberie et les conduits - changent en fonction de ce qui se passe dans l'environnement. L'humidité peut faire gonfler le bois, tandis que des conditions sèches peuvent le faire rétrécir. Les conduits métalliques peuvent «éclater» vers l'intérieur ou vers l'extérieur lorsque les températures changent de quelques degrés. Les conduites de plomberie peuvent également se dilater et se contracter avec les changements de température.

Signes de changement:

La plupart des implantations n'ont pas de raison de s'inquiéter, mais il faut s'inquiéter de changer de position, et les signes d'une fondation peuvent souvent ressembler à un simple règlement. Par exemple, avec le tassement, ces fissures diagonales aux portes ou aux fenêtres n'affecteront pas la façon dont elles s'ouvrent et se ferment. Cependant, si les problèmes de fondation commencent, ces mêmes fissures peuvent s'agrandir et provoquer le blocage des fenêtres ou la difficulté à s'ouvrir. Les portes peuvent ne pas fonctionner aussi bien.

Signes à surveiller:

• Portes et fenêtres qui ne fonctionnent plus correctement.
• Fissures plus grosses que la racine des cheveux aux coins des fenêtres et des portes.
• Fissures dans les murs et parfois les sols plus grandes que les fissures capillaires, en particulier si le matériau de chaque côté est en mouvement un moyen Depuis l'autre côté. Les deux côtés se déplaçant dans des directions opposées sont un gros drapeau rouge! Ces fissures sont particulièrement remarquables si elles sont horizontales et pas simplement une ligne droite de ruban cachant le joint entre les panneaux de cloison sèche.
• De l'eau inexpliquée dans le sous-sol après avoir confirmé qu'elle ne provient pas du CVC, du chauffe-eau ou de toute autre plomberie. (Souvent trouvé près des coins et des fenêtres du sous-sol.)
• Dans les fondations en dalles, de l'eau ou des insectes pénètrent par le sol ou la moquette.
• Flambage ou ondulation plus sévère des sols.
• Murs cintrés, en particulier au sous-sol.
• Lacunes importantes où les plinthes, les moulures ou les cloisons sèches se sont éloignées d'une surface à laquelle elles devraient adhérer. (Recherchez également les lignes de calfeutrage, en particulier le long des surfaces intérieures et extérieures du foyer.)
• Fissures horizontales dans le béton pouvant indiquer un cisaillement.
• Mortier manquant dans les façades en brique ou les cheminées et les motifs de fissures des marches d'escalier. (Ce n'est pas nécessairement lié au changement de fondation, mais peut être un symptôme.)

Causes du changement de fondation

Bien que je ne sois pas un expert des fondations, j'ai découvert quelques raisons principales pour lesquelles les fondations peuvent changer ou échouer. Il y en a peut-être d'autres que je ne connais pas, mais celles que je vois le plus souvent résultent d'une mauvaise planification, d'un mauvais drainage, de mauvais matériaux ou d'un mauvais entretien.

• Mauvaise planification c'est ce qui se passe lorsqu'une maison est construite sur un terrain qui bouge littéralement. Ce n'est pas rare sur les coteaux, par exemple. L'un des exemples les plus extrêmes que j'ai personnellement vu était le long de la courbe portugaise près de San Pedro, en Californie. Les maisons ont été construites le long d'une ligne de faille où les tremblements de terre et la tectonique des plaques provoquent un mouvement constant de la terre. Plusieurs maisons risquaient dangereusement de s'effondrer. J'avais remarqué qu'un propriétaire désespéré entassait des palettes entre la terre et le dessous de la maison pour tenter d'empêcher la fondation de se tondre! Construire à flanc de coteau peut créer des risques similaires si un constructeur n'assure pas un contrôle adéquat du drainage et des méthodes de contrôle de l'érosion, comme la plantation d'un aménagement paysager qui ancrera le sol et l'installation de drains français.

• Mauvais drainage n'est pas seulement un problème à flanc de colline. Les gouttières peuvent évacuer l'eau d'un toit et la déverser dans le coin de notre maison - créant le problème même que les gouttières sont censées éviter! Les points bas près du sous-sol peuvent retenir l'eau, ce qui lui permet de circuler autour du périmètre de notre maison. Dans la construction de sous-sol, l'eau peut s'infiltrer à travers les murs de béton, les parpaings ou les joints de mortier. Avec la construction de dalles, l'eau peut couler sous la dalle, éroder la terre ou provoquer un cycle d'expansion / contraction du sol par temps de gel. Dans tous les cas, le résultat final peut être une dalle de béton qui s'effondre ou se déforme.

• Mauvais matériaux peut-être bien quand ils ont été utilisés, mais peut-être pas idéal maintenant. Dans le Midwest, de nombreux sous-sols ont été créés à partir de roches calcaires, par exemple, et presque tous développent des inondations dans le sous-sol des années plus tard.

• Mauvais entretien peut être le résultat de propriétaires inattentifs et occupés, mais comme c'est le plus facile à éviter, vous ne serez pas * ce * genre de propriétaire, non? Droite. Parce qu'une fois que votre drainage et vos matériaux sont sains, vous n'aurez presque plus rien à faire, mais si vous ne le faites pas, cela peut provoquer une défaillance très soudaine et inattendue!

Alors, regardons comment arroser une fondation.

Comment arroser une fondation de maison

Vous voudrez savoir si votre fondation a besoin d'eau. Si vous voyez un espace entre la saleté et la fondation, c'est que votre sol s'est éloigné de la maison. En l'arrosant, vous lui permettrez de se dilater à nouveau et de fournir plus de soutien à votre fondation.

Il existe deux excellentes méthodes pour s'assurer que votre fondation conserve le soutien dont elle a besoin autour d'elle: les plantes d'irrigation et d'aménagement paysager.

Plantes paysagères

Les arbustes et les herbes autour de votre fondation vous aident à garder votre maison belle et peuvent ajouter à l'attrait de votre propriété. Ils vous aident également à surveiller et à protéger les fondations si vous êtes quelqu'un qui remarque que vos plantes tombent ou que votre herbe est sèche, jaune ou tout simplement morte.

Si votre fondation n'a pas de verdure autour d'elle, vous pouvez en ajouter. Cette couverture du sol gardera le soleil hors du sol, ce qui ralentit l'évaporation pour maintenir l'humidité dans le sol. Gardez simplement votre paysage arrosé au besoin pour que vos plantes prospèrent. Ajoutez du paillis - environ un pouce ou deux de profondeur - pour une protection supplémentaire.

Dans des conditions de sécheresse, vous découvrirez peut-être que vous n'êtes pas autorisé à arroser à l'extérieur ou que vous avez des limites strictes sur la façon dont vous pouvez utiliser l'eau à l'extérieur. Si cela se produit dans votre région, continuez à lire. La méthode d'irrigation peut vous être utile.

Irriguez votre fondation

Pour les maisons où la couverture végétale n'est pas utilisée ou où les restrictions d'eau imposent des défis, la méthode d'irrigation peut être meilleure. Disposez un tuyau de trempage à environ un pied du mur de fondation (donnez ou prenez quelques centimètres au besoin!) N'allumez pas le tuyau à fond! Au lieu de cela, utilisez une pression plus faible dans le tuyau afin de ne pas créer d'autres problèmes en faisant en sorte que la pression revienne dans votre plomberie intérieure.

Certains experts disent que quelques cycles courts par jour sont idéaux, tandis que d'autres recommandent un trempage plus long 2-3 fois par semaine. L'objectif est simplement de maintenir la stabilité de la teneur en humidité du sol, donc ce qui est «meilleur» pour votre région dépendra du type de sol que vous avez, des pluies récentes et de la quantité d'eau qui peut être retirée du sol par les arbres et les arbustes. et l'herbe. (Les grands arbres peuvent utiliser énormément d'eau souterraine!)

Mon opinion personnelle est qu'une approche combinée est une bonne idée. En maintenant quelques arbustes et herbes plus petits avec du paillis dans les zones avant et arrière de la cour, nous remarquons des changements plus tôt, ce qui est important pendant les saisons où nous n'arrosons pas (comme l'hiver ici au Kansas!) Mais nous avons un tuyau de trempage comme celui ci-dessus qui est utilisé régulièrement en été pour les garder arrosés et s'assurer que nous ne développons plus de problèmes.

La meilleure partie: c'est presque un entretien de maintenance set-it-and-forget-it, qui est mon genre préféré!

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